地产股1——土地增值税

这篇文章，大杨接着来谈一谈地产商的税费问题。

开发商缴纳的税费主要包括增值税、城建税、教育费附加、企业所得税和土地增值税。

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首先是与当期营业收入紧密联系的增值税、城建税、教育费附加，需要了解的是2017年房地产行业营改增，营业税是价外税，增值税是价内税，注意在同比分析时调整销售合同、经营现金流入的口径。

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在房地产开发行业，最特殊的税种无疑是土地增值税，我们先看看征收规定：土地增值税，就是对房企销售房产时获得的增值额征税，增值额=收入-法定可扣除的成本。这类似于所得税，所以就有土地增值税是重复征税的说法。

增值额≤可扣除成本20%，免征(只针对普通住宅)；

若增值额大于可扣除成本20%：则增值额≤可扣除成本50%的部分，30%税率；

可扣除成本50%＜增值额≤可扣除成本100%的部分，40%税率；

可扣除成本100%＜增值额≤可扣除成本200%的部分，50%税率；

增值额＞可扣除成本200%的部分，60%税率。

当地政府规定的抵扣额通常为土地成本和建安成本之和的5%，税法规定的抵扣额为土地成本和建安成本之和的20%。

如果觉得太复杂，可以直观点看以下土地增值税的速算公式：

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举个例子来说明：某地产A项目以8000万元拍得一宗土地，发生开发成本5000万元，利息支出1000万元，全部售出取得不含税收入25000万元。（计算过程不考虑增值税）

扣除项目=8000+5000+1000+（8000+5000）

*5%+（8000+5000）*20%=17250

增值额=25000-17250=7750

增值率=7750/17250=44.92%

因为增值率未超过50%，土地增值税的税率落在30%一档。需缴纳土地增值税=7750*30%=2325

该项目需缴纳企业所得税=（25000-8000-5000-1000-2325）*25%=2169

该项目净利润=25000-8000-5000-1000-2325-2169=6506

净利率=6506/25000=26.02%

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正因为土地增值税的累进制，在利润波动较大时起到了某种税盾效果，我们来看看房价的变动对该地产项目盈利的影响。

在情形2中，房价翻倍，地产项目净利率从26.03%提高至33.32%，政府分得税费占毛利比例从51.80%提高到87.07%，房价暴涨时开发商的近九成毛利被政府收入囊中。

在情形3中，房价跌20%，地产项目净利率从26.03%降低至22.50%，降幅为13.56%，低于房价跌幅，政府分得税费占毛利比例从51.80%降低至25.00%，降幅为51.74%，远高于房价跌幅。

在情形4中，房价下跌了44%，价格将近腰斩，此时地产商保持盈亏平衡。

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正因为土地增值税的存在，对开发商来说，房价暴涨，虽然绝对利润收益大增，但考虑到经营的持续性，拿地成本和沉淀资金也大增。老项目赚的钱可能还买不了同样数量的地块，经营面积反而不升反降。并且房价上涨过快，导致价格回调的概率也变大，开发商的新买高价地块可能就砸在手上。

房价下跌，对开发商来说也不至于伤筋动骨，很多小白投资者看到开发商财报净利不到20%，就想当然地认为房价降20%就会吞噬掉开发商的利润。出现这样的误解显然是不了解土地增值税的规则。

从税费占毛利比例的角度来说，房价上涨的最大受益者显然不是开发商。

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